Riskli yapı tescili oldu, kiracı olarak kira yardımı alabilir miyim?

Evet. Riskli yapı tescil tarihinden sonra e-Devlet üzerinden başvurarak 18 ay boyunca aylık kira yardımı alabilirsiniz. 2026 itibarıyla İstanbul için bu tutar yaklaşık 10.000 TL/ay.

2/3 çoğunluk sağlandı ama ben kabul etmedim; yıkımı engelleyebilir miyim?

Hayır. Yasal çoğunluk sağlandığında azınlıktaki malikin kararı bloke etme hakkı yoktur. Hisseniz rayiç bedel üzerinden zorla satışa çıkarılabilir. Ancak değerleme ve süreç takibinde hukuki destek almanız önerilir.

Müteahhit teslim süresini geçirdi, ne yapabilirim?

Sözleşmedeki cezai şart devreye girer; gecikme başına belirlenen miktar talep edilebilir. Süre belirsiz uzarsa mahkeme kanalıyla teslim kararı ve tazminat istenebilir.

Kira yardımı başvurusu nasıl yapılır?

e-Devlet → Çevre ve Şehircilik → Riskli Yapı Kira Yardımı Başvurusu. Riskli yapı tescil belgesi, kira sözleşmesi ve kimlik bilgileriyle başvurulur.

Riskli yapı tespitine itiraz edebilir miyim?

Evet. Tescil tarihinden itibaren 15 gün içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne yazılı itiraz yapılabilir. Reddedilirse idare mahkemesinde iptal davası açılır.

Kentsel Dönüşümde Kiracı ve Mülk Sahibinin Hakları 2026

Name: Avukat Büşra Onay
Address: Cevizli Mah. Kepez Sk. No:7 Kat:4, Kartal, İstanbul, 34865, TR
Telephone: +90 538 980 49 46
Price range: $

İstanbul ve çevresinde yoğunlaşan kentsel dönüşüm süreci, milyonlarca kişiyi yakından etkileyen hukuki gelişmeleri de beraberinde getirmektedir. 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen bu süreç; kiracılar, mülk sahipleri ve müteahhitler arasında pek çok uyuşmazlığa zemin hazırlamaktadır. Özellikle Kartal ve çevre ilçelerde riskli yapı tescil sayısı hız kazanmaktadır.

Riskli Yapı Tespiti: Ne Anlama Gelir?

"Riskli yapı" ibaresi, binanın deprem yönetmeliğine uygun olmadığını; yaşam güvenliği açısından değil, mevzuat standartları bakımından yetersiz kaldığını ifade eder. Lisanslı kuruluşlarca gerçekleştirilen teknik inceleme sonucunda alınan bu tespit, tapu kütüğüne şerh düşülür ve yasal işlemler başlar.

Önemli: Riskli yapı tespitine karşı tescil tarihinden itibaren 15 gün içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne itiraz edilebilir.

Kiracıların Hakları

Aylık kira yardımı: Riskli yapı tescilinden itibaren tahliye olan kiracılara Bakanlık tarafından 18 ay boyunca kira yardımı yapılmaktadır. 2025-2026 dönemi İstanbul için yaklaşık 10.000 TL/ay. E-Devlet üzerinden başvuru yapılabilir.
Tahliye bildirimi: Kiracı, malik tarafından yazılı olarak ve en az 60 gün öncesinden bildirilmeksizin tahliye edilemez.
Depozito iadesi: Tahliye sonrasında zarar yoksa depozito tamamen iade edilmelidir.
Erken fesih tazminatı: Kira sözleşmesi süresinden önce sona erdiriliyorsa TBK m.325 kapsamında tazminat talep edilebilir.

Mülk Sahiplerinin Hakları ve Yükümlülükleri

2/3 çoğunluk kuralı (6306 m.6/1): Riskli yapının yıkılıp yeniden inşa edilmesi kararı için kat maliklerinin en az 2/3'ünün onayı yeterlidir. Azınlıktaki maliklerin hissesi rayiç bedel üzerinden zorla satışa çıkarılabilir.
Kira yardımı (malik için): Bizzat oturan malikler de kiracılarla aynı kira yardımı programından yararlanabilir.
Güçlendirme seçeneği: Yıkım yerine güçlendirme tercih edilebilir; güçlendirme projesinin teknik onay alması ve tüm malikler arasında oybirliği sağlanması gerekir.
Vergi avantajları: 6306 kapsamındaki işlemler belirli harç ve vergi muafiyetlerinden yararlanır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Kritik Noktalar

Müteahhitle yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmesi mutlaka şu unsurları içermelidir:

Kesin teslim tarihi ve gecikme başına günlük/aylık cezai şart
Bağımsız bölüm listesi ve kat planı (hangi daire kime ait)
Teknik şartname (malzeme kalitesi, ısı yalıtımı, asansör vb.)
Kira yardımının kim tarafından karşılanacağı
Ruhsat ve iskan yükümlülüğü
Bağımsız bölüm tescil tarihleri ve tapu devir koşulları

Sözleşme noter onaylı yapılmalıdır; sözlü anlaşmalar uyuşmazlıkta işlevsizdir.

İtiraz ve Hukuki Yollar

Riskli yapı tespitine 15 gün içinde il müdürlüğüne itiraz
İtiraz reddedilirse idare mahkemesinde iptal davası
Zorla tahliye kararına karşı yürütmeyi durdurma talebi
Müteahhit teslim yapmazsa sözleşmedeki cezai şart ve tazminat davası

Sıkça Yapılan Hatalar

Kira yardımı başvurusunu unutmak: Tescil tarihinden itibaren gecikmeden başvurun; geç kalınırsa ödeme geri alınmaz ancak hak kaybı yaşanabilir.
Müteahhitle sözlü anlaşmak: Her koşul yazılı ve noter onaylı olmalıdır.
2/3 kuralını bilmemek: Onay vermediğiniz hâlde çoğunluk kararı bağlayıcıdır; erken hukuki danışmanlık finansal zararları önler.

Kentsel dönüşüm sürecinde hak kaybını önlemek için gayrimenkul hukuku hizmetlerimiz kapsamında danışmanlık alabilirsiniz. İletişime geçin ya da +90 538 980 49 46'yı arayın. Kiracı hakları ve tapu iptal davası yazılarımız da faydalı olacaktır.

Kartal ve Anadolu Yakası'nda Kentsel Dönüşüm Pratiği

Kartal ilçesi özellikle 2020 sonrasında Bakanlık tarafından riskli alan kapsamına alınan bölgeler içermektedir. Kartal Merkez Mahallesi ve çevresi başta olmak üzere birçok sokakta riskli yapı tescil süreci hız kazanmıştır. Bu süreçte mülk sahiplerinin en sık karşılaştığı sorun, müteahhit tekliflerinin değerlendirilmesi ve kira yardımı başvurularındaki bürokratik gecikmelerdir.

Yerel uygulamada dikkat çeken bir konu: bazı müteahhitler, mülk sahiplerine sözleşme imzalatmadan başlangıç masrafı yaptırmaktadır. Noterde imzalanmamış taahhüt belgesi, sözleşme niteliği taşımayabilir ve hukuki koruma sağlamayabilir.

Hak Sahipliği Belgesi ve Kat İrtifakı

Kentsel dönüşüm sözleşmesinden sonra müteahhit inşaata başlamadan önce mülk sahipleriyle kat irtifakı kurulması önerilmektedir. Bu işlem, yeni yapıdaki bağımsız bölümlerin önceden tapuda tescil edilmesini sağlar. Kat irtifakı olmaksızın inşaata başlanması ve müteahhidin iflas etmesi durumunda mülk sahipleri ağır hak kayıplarıyla karşılaşabilmektedir.

Kentsel Dönüşümde Vergi Avantajları

6306 Kanunu kapsamındaki işlemler önemli vergi ve harç muafiyetleri içermektedir:

Riskli yapının yıkılması ve yeni inşaat için tapu harçları ile döner sermaye ücreti alınmaz.
Taşınmazın 5 yıl içinde devri veya satışında bazı vergi avantajları uygulanabilir.
KDV oranı bazı koşullarda yüzde 1'e inebilir.

Bu avantajlardan yararlanmak için işlemlerin 6306 Kanunu kapsamında yürütüldüğünün belgelenmesi ve Bakanlığa bildirim yapılması gerekmektedir. Kentsel dönüşüm hukuku konusunda gayrimenkul hukuku hizmetlerimiz kapsamında ücretsiz görüşme talep edin.

Müteahhit Seçiminde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kentsel dönüşüm sözleşmesi yapılacak müteahhitin seçimi, sürecin en kritik aşamasıdır. Tecrübeli ve mali açıdan güçlü bir müteahhit seçmek için şu araştırmalar yapılabilir:

Müteahhitin daha önce teslim ettiği proje adresleri ve referansları kontrol edin; binaları bizzat ziyaret edin.
Türkiye Müteahhitler Birliği (İMSAD) kayıtlarını inceleyin.
Ticaret Sicil Gazetesi'nde şirketin mali durumunu araştırın.
Bir önceki projede iş kazası veya işçi davası bulunup bulunmadığını sorgulayın.
Sözleşmeyi imzalamadan önce bir gayrimenkul avukatına inceletin; taslak sözleşmelerdeki soyut ifadeler mülk sahiplerini ağır risklere sokabilir.

Riskli Alan ile Riskli Yapı Arasındaki Hukuki Fark

Sıkça karıştırılan iki kavram mevcuttur:

Riskli alan: Bakanlık kararıyla belirlenen bölge. Tek tek bina tespiti yapılmaksızın tüm alan dönüşüme tabi tutulabilir. Bu bölgedeki tüm yapılar —riskli olmasa bile— yıkıma konu olabilir.
Riskli yapı: Tekil binanın lisanslı kuruluşça incelenerek "deprem riski taşıdığı" tespit edilmesi. Yalnızca o bina etkilenir; çevre binalar bağımsızdır.

Her iki durumda da itiraz yolları ve destekler farklılık göstermektedir. Hak kaybı yaşamamak için gayrimenkul hukuku hizmetlerimizden destek alın.

Kentsel Dönüşümde Banka Finansmanı ve Kredi İmkânları

6306 Kanunu kapsamındaki dönüşüm projelerinde devlet destekli kredi imkânları mevcuttur. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile bazı kamu bankalarının işbirliğiyle düşük faizli konut kredisi sağlanmaktadır. Bu kredilere başvurabilmek için riskli yapı tescil belgesi ve tapu sahibi olunması yeterlidir. Ayrıca Kentsel Dönüşüm Fonu'na başvurarak inşaat süresince kira yardımı alınabilir. Bu finansman araçlarının birlikte kullanılması mülk sahibinin cebinden çıkacak parayı önemli ölçüde azaltabilir; ancak koşulları banka banka farklılık gösterdiğinden kıyaslamalı araştırma yapılması önerilir.

Kentsel Dönüşümde Kat Maliklerinin Yönetim Kurulu Oluşturması

Çok sayıda kat malikinin bulunduğu binalarda dönüşüm sürecini koordine etmek için aralarından bir "yönetim kurulu" veya "temsilci kurul" seçmeleri hem pratik hem de hukuki açıdan güçlüdür. Bu kurul: müteahhit tekliflerini değerlendirir, teknik inceleme sonuçlarını paylaşır, ortak tutum belirler ve hukuki danışmanlık giderini birlikte karşılar. Böyle bir yapı olmadan her malik ayrı ayrı hareket ettiğinde müteahhitler daha güçlü bir pazarlık konumuna geçmektedir.

Sonuç

Kentsel dönüşüm süreci hukuki, teknik ve mali boyutlarıyla karmaşık bir yapıya sahiptir. Hak kaybı yaşamamak için sürece hâkim bir gayrimenkul avukatıyla çalışmak kritik önem taşır. Gayrimenkul hukuku hizmetlerimiz kapsamında ücretsiz görüşme talep edin.

Profesyonel Hukuki Destek Neden Önemlidir?

Hukuki süreçler; doğru zamanlama, isabetli dilekçe içeriği ve mahkeme pratiği gerektirmektedir. Kendi başınıza araştırma yapmak bilgi edinme açısından değerli olmakla birlikte, gerçek hak sahipliğini ispat etmek ve süreçleri etkin yönetmek profesyonel destek gerektirir. Av. Büşra Onay, İstanbul Anadolu Yakası merkezli hukuki danışmanlık ve dava takip hizmetleri sunmaktadır. Kartal, Maltepe, Pendik, Ümraniye ve tüm Anadolu Yakası'ndaki müvekkillere ön görüşme randevusu ücretsiz olarak verilmektedir. Konu ne olursa olsun — boşanma, iş hukuku, ceza, miras, icra veya gayrimenkul — ilk adımı atmak için beklemenize gerek yok. Hakkınızı zamanında aramanız sürecin seyrini doğrudan etkiler. İletişim formunu doldurun ya da +90 538 980 49 46 numarasını arayarak avukatımızla konuşun.