Kiracı Hakları ve Tahliye Davası 2026 Rehberi

Konut kira hukuku TBK m.299-378 arasında düzenlenmiştir. Konut kiralarında kiracıyı koruyan emredici hükümler nedeniyle kiraya veren, tahliyeyi ancak kanunda sayılı sınırlı sebeplerle ve kural olarak mahkeme kararıyla gerçekleştirebilir. Son dönemde kira artış oranlarındaki hareketlilik bu alandaki uyuşmazlıkları ciddi biçimde artırdı.

Tahliye Koruması

TBK m.347'ye göre sözleşme süresi dolsa bile kiracı tahliye edilemez. Ev sahibinin "sözleşme bitti, çık" demesi hukuken geçerli değildir. Kilit değiştirme, su-elektrik kestirme gibi fiili müdahaleler ise TCK m.116 kapsamında konut dokunulmazlığı ihlali suçunu oluşturur.

Tahliye Sebepleri

Gereksinim (TBK m.350)

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konuta ihtiyaç duyuyorsa tahliye davası açabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Tahliye sonrası 3 yıl boyunca taşınmaz eski kiracının rızası olmadan başkasına kiralanamaz; aksi halde en az 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminat doğar (TBK m.355).

Kira sözleşmesinin bitiminden en az 3 ay önce noter ihtarnamesi şarttır.

Yeni malik (TBK m.351)

Taşınmazı satın alan kişi, edinim tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapar ve edinimden 6 ay sonra tahliye davası açabilir. 1 aylık bildirim süresi kaçırılırsa bu özel tahliye hakkı kullanılamaz.

İki haklı ihtar (TBK m.352/2)

Bir kira yılı içinde kiracı kira bedelini 2 kez geç öderse ve her ikisinde de yazılı ihtar yapılmışsa, kira dönemi sonunda tahliye davası açılabilir. Bu yüzden kiranın banka havalesiyle zamanında ödenmesi ve dekontların saklanması önemli.

On yıl kuralı (TBK m.347/1)

10 yıllık uzama süresini dolduran sözleşmelerde kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin, dönem sonundan en az 3 ay önce fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Esaslı tadilat (TBK m.350/2)

Binanın yeniden inşası veya esaslı onarımı gerekli ve tadilatla birlikte kullanım imkansızsa tahliye istenebilir. Basit tadilat bu kapsamda değil.

Kira Artışı

TBK m.344 gereği konut kiralarında yenileme artışı TÜFE 12 aylık ortalamasını aşamaz. Sözleşmede daha yüksek oran yazılı olsa bile geçersizdir.

5 yılını dolduran sözleşmelerde kiraya veren kira tespit davası açabilir (m.344/3). Bilirkişi emsal kiraları inceleyerek mahkemeye rapor sunar ve yeni bedel belirlenir.

Depozito

TBK m.342'ye göre güvence bedeli en fazla 3 aylık kira tutarında olabilir ve vadeli mevduat hesabına yatırılmalıdır. Sözleşme sonunda taşınmaz hasarsız teslim edilmişse depozito faiziyle iade edilir. Ödenmezse icra takibi başlatılabilir.

Uyuşmazlık Süreci

2026 itibarıyla kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk dava şartıdır. Anlaşma sağlanamazsa Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye veya kira tespit davası açılır.

İşten çıkarılma nedeniyle mali sıkıntı yaşayanlar kıdem tazminatı haklarını kontrol etmeli. Satın aldığınız ürün veya hizmetle ilgili sorunlarda ise tüketici hakları rehberimiz yol gösterici olabilir.

İhtarname Çekilirken Atlanan Detaylar

Kiracıya tahliye davası açabilmek için çoğu durumda öncelikle noter ihtarnamesi gönderilmesi şart. Pratikte ihtarnamelerin ciddi bir kısmı şu sebeplerle geçersiz sayılıyor:

• İhtarda hangi kira ayının ödenmediğinin açıkça belirtilmemesi
• Ev sahibinin ihtarda "ödeme süresi" tanımaması (asgari 30 gün ek süre tanınmalıdır)
• İhtiyaç sebepli tahliyede "ihtiyacın somut olarak" belirtilmemesi (kim için, ne süreyle, neden)
• Satın alma sebepli tahliyede 1 aylık bildirim süresinin kaçırılması
• İhtarın doğru muhataba (ev sahibinin tüm malik sıfatlı kişilere) gönderilmemesi

Yargıtay yerleşik içtihadı: ihtarın hukuken geçerli olabilmesi için "her bir tahliye sebebi ayrı ayrı, somut olarak" belirtilmiş olmalı. Genelleyici, vague ifadeli ihtarlar dava aşamasında reddediliyor.

Tahliye Taahhütnamesi: Kiracı İçin Tehlikeli Belge

Tahliye taahhütnamesi, kiracının "şu tarihte evi boşaltacağım" diye yazılı olarak imzaladığı belgedir. Geçerli olması için şu şartlar aranır: kira sözleşmesinin yapılmasından sonra imzalanmış olmalı (sözleşme imzalanırken alınanlar geçersizdir), kiracının el yazısıyla yazılmalı ya da matbu metin altına imzasıyla teyidi olmalı, belirli bir tarih içermeli.

Geçerli bir tahliye taahhütnamesi varsa ev sahibi belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde doğrudan icra takibi başlatabilir; ayrıca dava açmasına gerek kalmaz. Bu yüzden kiracılar için bu belgenin imzalanması büyük risk taşır.

Kiracı tahliye taahhüdünü baskı altında imzaladığını iddia ediyorsa, "iradenin sakat olduğu" iddiasıyla iptal davası açabilir; ancak bu davayı kazanmak ispat zorluğu nedeniyle zordur. En sağlıklısı, tahliye taahhütnamesi imzalamadan önce avukata danışmak.

Kira Bedeli Ödenmediğinde Hangi Yol İzlenir?

Kiracı kirayı ödemediğinde ev sahibinin iki yol seçeneği vardır: 1) İcra İflas Kanunu m.269 uyarınca tahliye talepli icra takibi, 2) Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası. Çoğu zaman icra takibi tercih edilir çünkü daha hızlıdır.

İcra takibinde ödeme emrinde 30 gün ödeme süresi verilir. Bu sürede kira ödenmezse takip kesinleşir, tahliye talep edilebilir. Kiracının itiraz hakkı vardır; itiraz halinde takip durur ve ev sahibi 1 yıl içinde itirazın iptali davası açmak zorundadır.

Bir kira yılı içinde aynı kiracıya 2 kez "haklı ihtar" çekildiyse (kira gecikmesi nedeniyle), kira dönemi sonunda tahliye davası açılabilir. Bu, "iki haklı ihtar" tahliye sebebidir ve geçmiş ihtarlar dava açıldığında baz alınır.

Kira Sözleşmesi Yokken Alınan Ek Ücretler

Bazı ev sahipleri kira sözleşmesinde olmayan ek ücretler talep ediyor: dönüm zammı, anahtar parası, "müracaat masrafı" gibi. Hiçbiri yasal değil. TBK m.342 sadece 3 aylık güvence bedeli'ne (depozitoya) izin verir; bu da bankada vadeli mevduat hesabında kiracı adına tutulmak zorundadır.

Aidat, su, doğalgaz, elektrik faturaları ise kiracıya aittir. Ancak ortak kullanım giderleri (asansör bakımı, çatı tadilatı, dış cephe boyası gibi büyük tadilatlar) ev sahibinin sorumluluğundadır. Bu ayrım pratikte sıkça çatışma yaratır.

Kira Hukuku Davaları Anadolu Adliyesi'nde

Kira uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinde görülür. 2024'ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk getirildi. Yani dava açmadan önce mutlaka arabulucuya gidilmesi gerekiyor. Anlaşma sağlanırsa süreç biter; sağlanmazsa "anlaşmazlık tutanağı" ile mahkemeye başvurulur.

Ortalama dava süreleri: tahliye davası 6-12 ay, kira tespit davası 8-14 ay, depozito iadesi davası 4-8 ay. Anadolu Adliyesi'nde kira davalarının yoğun olması nedeniyle ön inceleme duruşmaları 3-4 ay sonrasına alınabiliyor. İcra yoluyla tahliye daha hızlı sonuç verir; ödenmeyen kirada genelde 2-3 ay içinde tahliye gerçekleşir.

Kira hukuku alanında danışmanlık için gayrimenkul hukuku hizmetimize başvurabilirsiniz: +90 538 980 49 46

Kira Sözleşmesi Yenileme ve Artış Sınırı (2026)

Konut kira sözleşmelerinde TBK m.343-344 kapsamında kira artışı sınırlıdır. Önceki kira yılında geçerli olan TÜFE 12 aylık ortalamasını aşamaz. Bu sınır 2024'te tartışmalı bir şekilde gevşetilmiş olsa da yargı uygulamasında TÜFE üst sınırı korunmaya devam ediyor.

Kiracı tarafından sıkça yapılan hata: ev sahibinin "yeni kira sözleşmesi yapalım, şu yeni rakama" teklifini imzalamak. Bu, eski sözleşmenin feshi + yeni sözleşmenin tesisi anlamına gelir; kiracı haklarınızı kaybedebilirsiniz. Yeni kira teklifi gelirse, mevcut sözleşmenin "ek protokol" olarak revize edilmesi tercih edilmelidir.

Anadolu Adliyesi'nde Kira Tahliye Davası Süreci

Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Anadolu Adliyesi uygulamasında ortalama süreler:

• İhtiyaç sebebiyle tahliye: 6-12 ay (ihtiyacın gerçekliği ispatlanmalı)
• Tahliye taahhüdü: 3-6 ay (taahhütname noter onaylı ise hızlı)
• Kira ödememe: 30 gün ihtarname + 30 gün ek süre + 3-6 ay dava
• 10 yıllık fesih: 6-12 ay

Karar kesinleştikten sonra tahliye için icra müdürlüğüne başvurulur; icra dairesi 15 gün ek süre verir, sonra zabıta marifetiyle tahliye gerçekleştirilir.

Kira Davasında Sıkça Yapılan Hatalar

• İhtarname göndermeden tahliye davası: Kira ödememe halinde önce 30 gün süreli yazılı ihtarname şart. İhtarsız açılan dava reddedilir.
• Sözlü tahliye taahhüdü: Yazılı olmayan taahhüt geçersizdir. İmzalanan taahhütnamenin tarihi sözleşme imza tarihinden sonraki bir tarih olmalıdır.
• Kira artışını kabul ettiğini düşünmek: Yeni kira tutarını ödemek = kabul anlamına gelmez. Eski kira üzerinden ödemeye devam edip fark için icra takibi başlatabilirsiniz.
• Ev sahibinin fiili müdahalesi: Kilit değiştirme, su-elektrik kesme, eşyaları çıkarma TCK m.116 kapsamında konut dokunulmazlığı ihlali suçudur. Karakola şikayet edilmeli.
• Depozito iadesi takibi: Tahliye sonrası ev sahibi depozitoyu iade etmiyorsa, eksik kalan kira/onarım dışındaki tutar için icra takibi yapılabilir.

Kira ve gayrimenkul süreçleri için gayrimenkul hukuku kapsamında kira uyuşmazlıkları ve tapu iptal hizmetlerimizi inceleyebilirsiniz. Kira tespit davası ve tapu iptal davası rehberlerimiz de detaylı bilgi sunar.