Gayrimenkul Hukuku Avukatı

Gayrimenkul Davaları: Önce Tapuyu, Sonra Sözleşmeyi Konuşun

Gayrimenkul hukukunda en çok karşılaştığım sahne şu: müvekkil ofise gelir, "anlaşma yaptık ama karşı taraf vermiyor" der. Sözleşmeyi inceleriz — adi bir kâğıt üzerinde el yazısıyla yazılmış, noter onayı yok, tapuya şerh yok. Sonuç: kanunen hiçbir bağlayıcılığı olmayan bir belge ve onlarca bin lira kapora. Anadolu yakası, İstanbul'un en hızlı gelişen gayrimenkul piyasalarından biri — Kartal, Pendik, Maltepe ekseninde son 5 yılda fiyatların ne kadar dalgalandığını biliyorsunuz. Bu hareketlilik, hukuki risklerin de artması demek. Bu sayfada size taşınmaz alırken-satarken-kiralarken pratikte karşılaşacağınız problemleri ve çözümlerini anlatıyorum.

Taşınmaz Almadan Önce Yapılması Gereken Tapu İncelemesi

Konut almaya karar verdiğinizde ilk yapmanız gereken bir avukat ile tapu incelemesidir. Tapu sicilinde bakılacaklar: 1) mülkiyet bilgisi (gerçek malik kim, vekâletle satılıyorsa vekâlet geçerli mi), 2) üzerindeki ipotek, haciz, ihtiyati tedbir ve şerhler, 3) beyanlar hanesinde yapı kayıt belgesi (imar barışı), kat irtifakı, kat mülkiyeti durumu, 4) imar durumu (parselin imar planındaki yeri, kat sayısı, çekme mesafeleri).

İmar barışı (3194 sayılı kanun ek m.16) kapsamında alınan yapı kayıt belgeleri ile kat mülkiyetine geçilmiş yapılarda iskân alınmış mı kontrol edilmelidir. İskânsız bir bağımsız bölüm satın aldığınızda banka kredisi alma sıkıntısı, ileride hak kayıpları ve depremde sigorta sorunları yaşayabilirsiniz.

Önemli pratik: Anadolu yakasında bazı eski yapılarda hâlâ kat irtifakı var, kat mülkiyetine geçilmemiş. Kat irtifaklı bir bağımsız bölüm satın aldığınızda mülkiyet "arsa payına" tekabül eder; bina yıkılırsa veya kentsel dönüşüme girerse hakkınız arsa payı oranındadır. Bu yüzden kat mülkiyetine geçilmiş bağımsız bölümler her zaman daha güvenlidir.

Satış Vaadi Sözleşmesi: Neden Notere Gitmek Şart?

Gayrimenkul satışına ilişkin "ön sözleşme" niteliğindeki satış vaadi sözleşmeleri, TBK m.237 ve Tapu Kanunu m.26 uyarınca resmi şekilde (noter) yapılmak zorundadır. Aksi halde geçersizdir. Ayrıca tapu kütüğüne şerh edilmelidir (TMK m.1009); şerhli sözleşme alıcıyı ileride yapılacak satışlara karşı korur. Şerh edilmemiş bir vaadiniz varsa ve satıcı evi başkasına satarsa, malı geri alamazsınız — sadece tazminat talep edebilirsiniz.

Adi yazılı (sıradan kâğıt üzerine) yapılmış vaadlerde ise hâkim "geçerli değildir" der; verdiğiniz kapora geri istenir ama evi alma hakkınız yoktur. Bu yüzden noter masrafı kaçınılmaz bir yatırımdır.

Tapu İptal ve Tescil Davaları — Hangi Hallerde Açılabilir?

Tapu iptal ve tescil davası, hukuka aykırı bir tapu devrinin yasal olarak geri alınmasını sağlar. En sık karşılaştığım gerekçeler:

• Muris muvazaası (TMK m.706): Miras bırakanın yaşarken bir mirasçısına "satış" gibi göstererek bağışta bulunması ve diğer mirasçıların saklı payına tecavüz. Zamanaşımına tabi değildir; her zaman açılabilir.
• Ehliyetsizlik: Devir tarihinde malikin akli melekelerinin yerinde olmaması (Alzheimer, demans, ruhsal rahatsızlık).
• Hile, hata, ikrah: İrade sakatlığı sebepleri (TBK m.30-39). 1 yıllık hak düşürücü süre vardır.
• Sahte vekâletname: Maliki tanımayan, vekâleti taklit edilmiş veya iradesi alınmadan düzenlenmiş vekâlete dayalı satış.
• Şufa (önalım) hakkı: Paylı mülkiyette ortağın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlar 3 ay içinde dava açarak aynı bedelle payı satın alabilir.

Bu davaların ortak özelliği: delil zayıflığında reddedilirler. Banka dekontları, hastane raporları, tanık ifadeleri, sosyal medya yazışmaları — her şey topluca sunulmalıdır.

Kira Uyuşmazlıkları: Yeni Düzenleme Sonrası Durum

2024 yılında %25 kira artış sınırı kalktı; ancak Tüketici Kanunu kapsamındaki konut kira sözleşmelerinde kira artış oranı, TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını geçemez (TBK m.344). Buna rağmen pratikte ev sahipleri ya yüksek artış teklif eder ya da "tahliye edeceğim" baskısı yapar. Kiracı haklarınızı bilmek hayati önemde:

Kira uyuşmazlıklarında tahliye yolları sınırlıdır. Ev sahibi sizi ancak şu hallerde çıkarabilir:

• İhtiyaç sebebiyle tahliye: Ev sahibi veya yakın akrabası evi kullanmak zorundaysa. Bu ihtiyaç ispatlanmak zorundadır; sadece beyan yetmez.
• Tahliye taahhütnamesi: Kiracının yazılı imzasıyla belirli bir tarihte evi boşaltma sözü verdiği belge. Çok riskli — okumadan imzalamayın.
• Kira bedelinin ödenmemesi: Kiracı 30 gün geçmesine rağmen ödemediyse, ev sahibi ihtarname çekerek 30 gün ek süre verir; ödenmezse tahliye davası açabilir. Yıllık iki kez "haklı ihtara" muhatap olan kiracı için tahliye davası kolaylaşır.
• 10 yıllık uzama: TBK m.347 uyarınca kira sözleşmesinin ilk uzama süresinden 10 yıl geçtiyse ev sahibi sebep göstermeksizin fesih bildirimi yapabilir.

Kira tespit davası ise hem ev sahibi hem kiracı tarafından açılabilir. 5 yılın üzerindeki kira ilişkilerinde rayiç bedele göre kira yeniden belirlenir; bilirkişi raporu ile emsal kira değerleri tespit edilir.

Kat Mülkiyeti ve Site Yönetimi Sorunları

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında en sık çıkan sorunlar: aidat borcu, ortak alan tahsisi, gürültülü komşu, evcil hayvan yasakları, çatı/cephe tadilatları, otopark tahsisi. Aidat borcuna karşı icra takibi yapmak yöneticinin görevi; ödememe halinde KMK m.20 uyarınca aidat ile birlikte yıllık %5 gecikme tazminatı talep edilebilir. Borç birikmiş kişinin oy hakkı genel kurulda askıya alınır.

Yönetim planı değişiklikleri için kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu gerekir. Tek bir komşunun reddi büyük çoğunluğun iradesini engellediğinde, mahkemeye başvurarak "yönetim planı değişikliğinin tescili" davası açılabilir.

Kentsel Dönüşüm: 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Haklarınız

Anadolu yakasında özellikle Kartal, Maltepe ve Pendik'te kentsel dönüşüm hız kazandı. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu kapsamında binanız riskli ilan edilmişse:

• Kira yardımı hakkınız var (yıllık güncellenir, 18 ay süreyle).
• Karar 2/3 çoğunlukla alınır; bu çoğunluğa katılmayan malikin payı, açık artırmayla diğer maliklere veya yükleniciye satılır.
• Yıkım kararı sonrası 60 gün içinde tahliye yapılır; uymayanlar zabıtaca çıkarılır.
• Yenilenecek bina için yapılan sözleşmede arsa payı karşılığı kat sayısı mutlaka somut olarak belirlenmelidir.

En sık karşılaştığım hata: yüklenici ile yapılan sözleşmede "yapılacak inşaat planı netleşince ek protokol yapılır" gibi muğlak ifadeler. Bu tip ifadeler ileride hak kaybınıza sebep olur. Sözleşme baştan net olmalı.

Hizmet Alanlarım

• Tapu İptal ve Tescil Davaları — Muris muvazaası, ehliyetsizlik, hile, sahte vekâlet
• Kira Uyuşmazlıkları ve Tahliye — Kira tespit, ihtiyaç, taahhüt, ödememe
• Kat Mülkiyeti Davaları — Aidat, ortak alan, yönetim planı değişikliği
• Gayrimenkul Alım-Satım Sözleşmeleri — Satış vaadi, ön sözleşmeler
• Kentsel Dönüşüm Hukuku — 6306 sayılı Kanun, yüklenici sözleşmeleri
• Kamulaştırma ve Bedel Artırım Davaları — Devlet/belediye taşınmaz alımı
• Şufa (Önalım) Davaları — Paylı mülkiyette pay devri

Anadolu Yakası'nda Gayrimenkul Davaları

Tapu davaları sulh hukuk veya asliye hukuk mahkemelerinde, kira uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinde, kat mülkiyeti uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinde, kentsel dönüşüm uyuşmazlıkları idare mahkemesinde görülür. Anadolu Adliyesi'nde tapu ve gayrimenkul dosyaları yoğun bir trafiğe sahip; bu yüzden işlemler 1-2 yılı bulabilir. Ön incelemede dosyanız üzerinde tahmini süreyi ve maliyet kalemlerini sizinle baştan paylaşıyorum.