Kira Tespit Davası: Şartlar ve Süreç (2026)

Kira tespit davası, ev veya iş yeri sahibinin kiranın piyasa koşullarına uygun hale getirilmesini talep ettiği davadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344 ve m.345 bu davanın hukuki çerçevesini çizer. Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde kiranın piyasanın altında kalması durumunda bu dava büyük önem taşır.

Kira Artış Oranları (TBK m.344)

TBK m.344/1'e göre taraflar kira artışını serbestçe belirleyebilir, ancak üst sınır bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasıdır. Bu sınırı aşan artış hükümleri geçersizdir.

Taraflar arasında artış oranı kararlaştırılmamışsa hâkim, bir önceki kira yılının TÜFE oranını geçmemek koşuluyla hakkaniyete göre belirler.

5 Yıllık Süre Kuralı

TBK m.344/3'e göre kira sözleşmesinin 5 yılı aşması veya beşer yıllık uzama sürelerinin sona ermesi halinde, yeni kira bedeli hâkim tarafından emsal kira bedeli dikkate alınarak belirlenir. Bu hüküm, uzun süreli kira ilişkilerinde kiranın piyasa değerinin çok altında kalmasını engeller.

Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?

TBK m.345 gereği kira tespit davası:

• Her zaman açılabilir
• Yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce karşı tarafa yazılı bildirimde bulunulmuşsa veya kira sözleşmesinde yenilenen kira dönemlerinde artış yapılacağına dair hüküm varsa, dava süresinde açıldığında karar kira döneminin başından itibaren geçerli olur
• Bu koşullar sağlanmazsa karar bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.

Emsal Kira Bedeli Tespiti

Hâkim kira bedelini belirlerken bilirkişi raporu aldırır. Bilirkişi:

• Aynı bölgede benzer nitelikteki taşınmazların kira bedellerini inceler
• Taşınmazın konumu, metrekaresi, yaşı, katı ve olanakları değerlendirilir
• Bölgenin ortalama kira endeksi ve TÜFE oranları gözetilir

Anadolu Yakası'nda Sulh Hukuk Mahkemeleri genellikle 6-12 ay içinde karar vermektedir.

Kiracının Hakları

Kira tespit davasında kiracı da karşı dava açarak kiranın yüksek olduğunu iddia edebilir. Ayrıca kiracı, artış oranının TÜFE sınırını aşması halinde fazla ödenen kısmı geri talep edebilir.

2024-2026 Kira Artış Sınırlaması ve Etkileri

11 Haziran 2022'de yürürlüğe giren ve birkaç kez uzatılan %25 kira artış sınırı, konut kiralarında kira tespit davalarını patlattı. Konut kiralarında 2 Temmuz 2024'e kadar süren bu sınırlama sona erdi; ancak hâlâ devam eden tartışmalı uygulamalar var.

Mevcut durum:

• Konut kiraları (1 Temmuz 2024 sonrası): TÜFE on iki aylık ortalamaya göre artış yapılabiliyor. Şu an bu oran %50-%60 bandında.
• İşyeri kiraları: Hiçbir zaman %25 sınırına tabi olmadı, TÜFE üst sınır olarak uygulandı.
• 5 yılı dolmuş sözleşmeler: TÜFE değil, doğrudan emsal kira bedeli uygulanıyor — tespit davası şart.

Geçmişte %25 sınırından dolayı düşük kira ödeyen kiracılar, 5 yıl dolduktan sonra büyük artışlarla karşılaşacak. Bu yüzden ev sahiplerinin 5 yıl bitiminden 30 gün önce kira tespit davası açma planı yapması kritik.

Bilirkişi Raporunda Mahkemeyi Etkileyen Faktörler

Kira tespit davasında bilirkişi raporu kararın %80'ini belirler. Bilirkişinin değerlendirme yaparken baktığı kriterler:

• 1) Konum: Aynı caddede mi, ana cadde sapağında mı? Metro/marketlere yakınlık. Bina cephesi (deniz manzarası, sokak manzarası).
• 2) Bina özellikleri: Yapı yılı, asansör, otopark, jeneratör, ısıtma sistemi (kombi mi merkezi mi), kapıcı durumu, güvenlik. Yeni sitelerde sosyal donatılar (havuz, fitness) artı puan.
• 3) Daire özellikleri: Net metrekare, oda sayısı, kat (zemin ve son kat genelde -%5-10), balkon, mutfak büyüklüğü, banyo sayısı, son tadilat tarihi.

4) Emsal kiralar: Aynı binada/komşu binalarda kiraya verilmiş benzer dairelerin kira bedelleri. İlanları değil, gerçekleşen kira bedellerini gösterebilirseniz çok güçlü olur.

Davayı kazanmak için bilirkişi raporundan önce kendi araştırmanızı yapın: Sahibinden.com, hepsiemlak.com, emsal taşınmaz fiyatları, bölgenizdeki gayrimenkul danışmanlarından alacağınız ekspertiz raporu — bunları dilekçeye eklemek bilirkişiyi yönlendirir.

30 Gün Önce Bildirim Şartı: Hayati Detay

TBK m.345'e göre kira tespit davası açtığınızda kararın kira döneminin başından itibaren uygulanmasını isterseniz, dönem başından 30 gün önce kiracıya yazılı bildirim yapmanız şart.

Bildirim şu özellikleri taşımalı:

• Yazılı olmalı (sözlü bildirim geçersiz)
• İhtarname yoluyla noter veya KEP üzerinden tebliğ edilmeli
• Kiranın artırılmasını talep ettiğinizi açıkça belirtmeli
• Talep edilen yeni kira bedelini içermeli (zorunlu değil ama tavsiye edilir)
• Kira döneminin tam tarihinden 30 gün önce ulaşmalı (gönderim değil tebliğ tarihi esas)

Bu şartı atlarsanız, davayı kazansanız bile karar bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır — yani 12 ay daha eski kirayı almak zorunda kalırsınız.

5 Yıllık Süre Hesabında Sık Yapılan Hata

"5 yıl" hesabı yanlış yapılıyor. Doğrusu: kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren 5 yıl dolması gerekir. Sözleşme yenilemeleri de hesaba dahildir.

Örnek: 1 Mart 2020'de imzalanan 1 yıllık sözleşme, sonra her yıl yenilenmişse, 1 Mart 2025'te 5 yılı doldurur. Bu tarih sonrası kira dönemi için emsal kira bedeli üzerinden tespit yapılabilir.

Önemli detay: Sözleşme tarihi ile kira dönemi başı farklı olabilir. Sözleşme 1 Mart'ta imzalandı ama kira 15 Mart'ta başladıysa, 5 yıl 15 Mart'ta dolar. Bu hesaplamayı doğru yapmak şart.

Kiracının Tespit Davasına Karşı Savunması

Ev sahibi tarafından kira tespit davası açıldıysa, kiracı olarak savunma argümanlarınız:

• 1) Emsal yanıltma itirazı: Davacının sunduğu emsal kiraların kendi taşınmazınızdan farklı (daha lüks, daha büyük, daha iyi konumlu) olduğunu ispat edin.
• 2) Taşınmazın kusurları: Rutubet, ısı yalıtımı eksikliği, asansörün sık bozulması, çevre güvensizliği, gürültü gibi sorunları belgelerseniz emsal değerden indirim sağlanabilir.
• 3) Kiracının yaptığı yatırımlar: Daireye yapılan tadilat (mutfak yenileme, banyo değişimi vb.) varsa fatura ile belgelenir, kira tespitinde dikkate alınır.
• 4) Hâkimin takdir yetkisi: Mahkeme TÜFE/emsal değerin %100'ünü uygulamayabilir; hakkaniyet gereği %70-90 arasında bir oran belirleyebilir. Kiracının ödeme gücü, uzun yıllar boyunca düzenli ödeme yapması gibi unsurlar takdire yansır.

Kira Tespit Sonrası Eski Kira Farkı

Mahkeme yeni kira bedelini tespit etti — örneğin eski 8.000 TL'den yeni 18.000 TL'ye. Geriye dönük 12 ay için aradaki 10.000 TL'lik fark, yani 120.000 TL toplu olarak ev sahibine ödenmek zorunda. Bu, kiracılar için ciddi bir mali yük.

Pratikte ev sahibi bu farkı tahsil için icra takibi başlatabilir; ödenmezse evden tahliye gündeme gelir. Bu yüzden kiracılar, kira tespit davasıyla karşılaştıklarında uzlaşma yolunu denemeli — örneğin eski kira ile yeni kira arasında bir orta yol bulup karşılıklı imzalı sözleşme yapmak hem zaman hem para tasarrufu sağlar.

Kiracı hakları ve tahliye davası rehberimizi de incelemenizi öneririz. Kira uyuşmazlıkları için gayrimenkul hukuku hizmetlerimizden yararlanabilirsiniz.

Kira Tespit Davası: Hangi Hallerde Açılabilir?

TBK m.344 uyarınca kira tespit davası iki ana durumda açılabilir:

• 5 yıllık süre dolmuşsa (TBK m.344/3): Kira ilişkisinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçmişse, taraflardan herhangi biri (kiracı veya kiraya veren) kira tespit davası açabilir. Mahkeme rayiç bedele göre yeni kira tutarını belirler.
• Önemli ekonomik değişiklik halinde (TBK m.345): Olağanüstü ekonomik koşullar (yüksek enflasyon, deprem, salgın vb.) nedeniyle kira tutarı emsalin çok altında veya çok üstünde kalmışsa.

Bu davayı sadece kiraya veren değil, kiracı da açabilir. Örneğin yüksek enflasyon dönemlerinde aşırı artırılan kiranın aşağı çekilmesi için kiracı tarafından açılan kira tespit davaları görülmektedir.

Rayiç Kira Tespit Süreci

Mahkeme rayiç kirayı belirlemek için bilirkişi raporu talep eder. Bilirkişi heyeti (genelde gayrimenkul değerleme uzmanı + emlak komisyoncusu) şu kriterleri değerlendirir:

• Aynı bölgede benzer özellikteki taşınmazların kira bedelleri
• Taşınmazın konumu, yaşı, m², özellikleri
• Bina yaşı, asansör/ısıtma sistemi durumu
• TÜFE 12 aylık ortalaması
• Mevcut kira ilişkisinin başlangıç tarihi ve şartları

Bilirkişi raporu mahkeme tarafından bağlayıcı değildir; hâkim bu raporu değerlendirerek nihai kira bedelini belirler.

Anadolu Adliyesi'nde Kira Tespit Davası Süreci

Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Anadolu Adliyesi uygulamasında ortalama süreler:

• Dava açma → ön inceleme: 1-3 ay
• Bilirkişi raporu: 3-6 ay (rayiç araştırma süreci)
• Tarafların itirazları + ek rapor: 2-4 ay
• Karar duruşması: 1-2 ay
• Toplam: 8-15 ay

Kira tespit kararı kesinleştiğinde yeni kira bedeli geriye dönük olarak uygulanır; yani dava süresince oluşan fark, alacaklı tarafa geriye dönük ödenir.

Kira Tespit Davasında Sıkça Yapılan Hatalar

• 5 yıllık süre kontrolü yapmamak: Sözleşmenin başlangıç tarihi 5 yıldan az ise dava açılamaz; sadece TBK m.344'teki normal artış sınırı uygulanır.
• Emsal araştırması yapmamak: Davayı açmadan önce kendi araştırmanızı yapın. Sahibinden, hurriyetemlak gibi sitelerden emsal kiraları derleyin; mahkemeye sunun.
• Bilirkişi raporuna itiraz etmemek: Bilirkişi raporu lehinize değilse mutlaka itiraz edin; ek bilirkişi talep edebilirsiniz.
• Kira tespit davası ile tahliye davasını karıştırmak: Kira tespit davası kira artışı için, tahliye davası kiracıyı çıkarmak için. İkisi farklı amaçlar.
• Yıllık kira artış sınırını uygulamamak: Kira tespit davası dışında, yıllık artış TBK m.344'e tabidir; TÜFE 12 aylık ortalamayı geçemez.

Kira ve gayrimenkul süreçleri için kira uyuşmazlıkları ve gayrimenkul hukuku hizmetlerimizi inceleyebilirsiniz. Kiracı hakları ve tahliye davası ve tapu iptal davası rehberlerimiz de ilgili konularda detay sunar.