gayrimenkul avukatı istanbul

Kira ve Gayrimenkul Uyuşmazlıkları Rehberi

Kira ve taşınmaz uyuşmazlıkları hem süre hem delil bakımından dikkat ister. İhtarname, arabuluculuk, emsal kira araştırması, tapu kayıtları ve bilirkişi incelemeleri dosyanın yönünü belirleyebilir.

kira tespit davası tahliye davası kiracı hakları tapu iptal davası kira avukatı

Kira Hukuku: Ev Sahibi ve Kiracı Hakları

Türk Borçlar Kanunu'nun kira sözleşmelerine ilişkin hükümleri (m. 299-378) hem konut hem işyeri kiralarını kapsar. Konut kiralarında kiracı lehine koruyucu düzenlemeler daha güçlüdür; işyeri kiralarında taraflara daha fazla sözleşme serbestisi tanınmıştır.

Kira Artışı ve Tespit Davası

Konut kiralarında yıllık artış, tüketici fiyat endeksi (TÜFE) ile sınırlandırılmıştır. Bu sınırı aşan artış talepleri geçersizdir. Ancak kira süresi beş yılı dolduran sözleşmelerde ev sahibi, emsal kira araştırmasına dayalı olarak kira tespit davası açabilir. Mahkeme, bilirkişi aracılığıyla piyasa koşullarını değerlendirerek yeni kira bedelini belirler.

Tahliye Davası

Ev sahibinin kiracıyı tahliye edebileceği haller kanunda sınırlı sayıda sayılmıştır: kira borcunun ödenmemesi, sözleşmeye aykırı kullanım, konut ihtiyacı, yeniden inşa veya esaslı onarım. Tahliye sürecinde önce yazılı ihtarname gönderilmesi, ardından belirli bekleme sürelerinin geçirilmesi gerekir. Usul hataları davaların reddiyle sonuçlanabilir.

Kiracı Hakları

Kiracı; depozito iadesi, konutun teslim tarihindeki durumunun korunması, izin alınmadan giriş yapılmaması ve kira süresi dolmadan tahliye edilememe gibi temel haklara sahiptir. Ev sahibi tarafından haksız yere tahliye edilen veya depozitoya el konulan kiracılar tazminat talep edebilir.

Tapu İptal ve Tescil Davaları

Tapu sicilindeki yanlış kaydın düzeltilmesi için tapu iptal ve tescil davası açılır. En sık görülen nedenler: muris muvazaası (mirastan mal kaçırma), vekâletin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik ve devlete ait taşınmazların yanlış tescili. Bu davalar zamanaşımına tabi değildir; ancak iyi niyetli üçüncü kişilere yapılan devirler süreci zorlaştırabilir.

Kat Mülkiyeti ve Ortak Alan Uyuşmazlıkları

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki uyuşmazlıklar apartman veya site yönetimiyle bireysel kat malikleri arasında çıkabilir. Aidat ödenmemesi, ortak alanın izinsiz kullanımı ve yönetici kararlarına itiraz bu kategoride değerlendirilir. Kat mülkiyeti davalarında sulh hukuk mahkemeleri görevlidir.

İlgili hizmetler

Gayrimenkul hukuku Taşınmaz uyuşmazlıkları ana sayfası. Kira uyuşmazlığı Kira tespit ve tahliye süreci. Tapu iptal ve tescil Tapu kaydının düzeltilmesi.

Okunması gereken makaleler

Kiracı hakları ve tahliye Ev sahibi-kiracı uyuşmazlıkları. Kira tespit davası Kira artışı ve emsal kira. Tapu iptal davası Şartlar ve hukuki dayanaklar.

Yerel sayfalar

Kartal gayrimenkul avukatı Kartal tapu ve kira uyuşmazlıkları. Maltepe gayrimenkul avukatı Maltepe kira ve kentsel dönüşüm dosyaları. Kadıköy gayrimenkul avukatı Kadıköy kira tespit ve ticari kira dosyaları.

Sık Sorulan Sorular

Kira uyuşmazlığında ihtarname şart mı?
Dosya türüne göre değişir. Kira tespitinde yeni dönemden önce gönderilen ihtarname önemli sonuç doğurabilir; tahliye dosyalarında ise sebebe göre farklı şartlar aranır.
Tapu iptal davası neye dayanır?
Muris muvazaası, vekalet görevinin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik veya hukuka aykırı tescil gibi nedenlere dayanabilir.
Kira artışında yasal sınır nedir?
Konut kiralarında yıllık artış TÜFE 12 aylık ortalamasıyla sınırlıdır. Bu oranı aşan sözleşme hükümleri geçersiz sayılır; mahkeme yasal sınıra göre belirleme yapar.
Ev sahibi ne zaman tahliye davası açabilir?
Kiranın ödenmemesi (iki ihtarnameye rağmen), sözleşmeye aykırı kullanım, konut/işyeri ihtiyacı veya yeniden inşa gibi hallerde kanunda öngörülen prosedür izlenerek tahliye davası açılabilir.